(网经社讯)1月26日，京东集团(09618)旗下京东智能产发股份有限公司（“京东产发”）递交招股书，成为继京东集团、达达集团、京东健康、京东物流、德邦股份、京东工业上市之后，刘强东旗下的第七个拟上市公司。对此，网经社电子商务研究中心发布电商快评供记者朋友参考。

       【观点一：轻重资产融合重塑供应链基础设施价值逻辑】
  
        国内知名产业互联网专家、网经社电子商务研究中心主任曹磊指出，京东产发递交上市申请标志着其作为京东集团供应链基础设施核心平台的战略升级迈出关键一步。

        曹磊认为，在商业模式上，公司构建了轻重资产融合的“超级节点”体系，业务涵盖基础设施解决方案、资产价值提升及基金与合伙投资平台管理三大板块。2025年前9个月，基础设施解决方案贡献营收25.64亿元（占比85.4%），同时通过主导设立多只基金及嘉实京东仓储REIT等工具，推动资本循环与轻资产扩张。尤为值得关注的是，外部客户收入占比已升至62.5%，客户群体从京东物流延伸至宝马、本来生活、良品铺子等多元企业，资产布局覆盖国内29个省级行政区及海外10个国家，总管理面积达2710万平方米，体现了业务独立性与生态协同力的双重提升。

        知名天使投资人、网经社电子商务研究中心特约研究员郭涛表示，京东产发核心是供应链基础设施开发+运营+资管的轻重结合模式，依托京东生态形成独特竞争壁垒。一方面以定制化仓储、产业园区、数据中心等重资产为核心底座，服务京东体系及外部客户，凭借精细化运营保持高出租率，体现资产增值潜力；另一方面通过基金管理、REITs运作等轻资产模式盘活存量资产，降低资金占用压力，提升整体周转效率。其核心优势在于生态协同效应，能联动京东物流、零售业务提供一体化供应链解决方案，针对不同行业客户打造定制化仓储与配套服务，大幅增强客户粘性。同时积极布局海外市场，适配中企出海的基础设施需求，打开增量空间。

        曹磊表示，港股上市将为京东产发注入资本活水，助力其加速轻资产转型、扩大基金管理规模，并深化“仓储+产业+数据”融合的资产策略，契合全球供应链韧性建设与智能制造升级趋势。然而，能否在激烈竞争中进一步降低客户依赖、优化全球资产配置效率、平衡扩张与财务稳健性，将成为决定其长期价值的关键。

       【观点二：收入稳步增长、核心盈利持续改善】

        招股书显示，2023至2025年前三季度，营收由29亿元增至30亿元，经调整净利润从2.61亿元跃升至8.23亿元（同比增77%），亏损大幅收窄至1.59亿元。毛利率虽微降至67.9%，仍处行业较好水平。

        对此，郭涛认为，京东产发财务呈现收入稳步增长、核心盈利持续改善的特征。收入端近年来保持稳定增长态势，核心来源为基础设施解决方案与运营服务，同时通过拓展增值服务丰富收入结构。经调整净利润逐年提升，直观反映核心业务盈利能力增强，这得益于稳定的出租率与运营效率优化。

        郭涛进而表示，但需警惕两大关键问题：一是国际财务准则下仍存在持续亏损，主要受国内投资物业公允价值变动影响，虽属非现金核算项，但可能影响资本市场对其估值的判断；二是毛利率呈现小幅下滑趋势，与行业龙头存在差距，需重点关注成本控制与服务溢价能力。     

       【观点三：差异化竞争破“内卷” 全球化布局需跨越“水土不服”】

       郭涛认为，国内供应链基础设施行业呈现头部集中格局，行业龙头凭借先发优势与全球网络占据领先地位，另有依托大型集团资源的玩家快速崛起，在规模与客户资源上形成竞争优势。

        郭涛表示，京东产发的突围路径聚焦差异化竞争：一是依托京东供应链核心能力，在新能源汽车、跨境电商等新兴领域打造标杆服务案例，精准吸引第三方优质客户；二是通过数智化运营提升资产使用效率，以稳定的服务质量巩固市场份额；三是加速海外市场布局，在多个海外地区落地项目，避开国内存量市场的激烈竞争。

        郭涛进而表示，其挑战不容忽视，电商巨头与传统地产企业纷纷入局赛道，可能引发行业竞争加剧，压缩利润空间；海外拓展则面临本地化政策适配、人才储备、市场需求对接等多重风险，短期难以形成规模效应。对投资人而言，其第三方客户占比提升速度与海外项目盈利回报能力，是判断长期竞争力的核心。